Leitungswasserschäden in Holzhäusern

Einleitung und  Problematik

Wenn es in einem Wohnhaus zu einem Wasserschaden kommt, ist das für die Bewohner und insbesondere auch die Eigentümer dieser Immobile sehr unangenehm. Die Beschädigungen, die durch einen Wasserschaden verursacht werden und auch die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten bedeuten häufig nennenswerte Einschränkungen des normalen Lebens.

Wasserschäden können je nach Schadensausmaß bis hin zur Unbewohnbarkeit des Wohnhauses führen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn es infolge des Leitungswasserschadens zu einem großflächigen Schimmelpilzbefall gekommen ist und/oder großflächige Demontagearbeiten erforderlich werden.

Ob die Kosten, die für die Instandsetzung des Wasserschadens von der Gebäudeversicherung oder der Hausratversicherung übernommen werden, ist in erster Linie davon abhängig, ob die Schadenursache im Rahmen des zwischen Gebäudeeigentümer und Versicherungsunternehmens vereinbarten Versicherungsvertrages versichert ist. Damit ein Ersatzanspruch des Versicherungsnehmers besteht, muss es sich um Leitungswasser handeln, welches bestimmungswidrig aus der Leitungswasserinstallation ausgetreten ist. 

Im Gegensatz zum bestimmungsgemäßen Transport des Leitungswassers in der dafür vorgesehenen Wasserinstallation, muss bei einem bestimmungswidrigen Austritt ein Defekt, eine Leckage oder sogar ein Bruch der entsprechenden Leitung vorliegen, wie zum Beispiel der Rohrbruch einer wasserführenden Wasserleitung gemäß nachfolgendem Foto Nr. 1 zeigt.

Foto Nr. 1: Rohrbruch einer Wasserleitung

Die Kosten für die Reparatur der Schadenursache sind häufig sehr gering und stehen dadurch in einem krassen Gegensatz zum Schadenausmaß bzw. den Folgekosten, die durch einen Leitungswasserschaden verursacht werden können. Entsprechend veröffentlicht der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) statistische Daten auf seiner Homepage.

Statistisch platzt demnach alle 30 sec ein Rohr oder löst sich eine Dichtung und verursacht dadurch einen Versicherungsschaden. Es werden jedes Jahr mehr als 1 Million Leitungswasserschäden bei den Versicherungen gemeldet. Die Gesamtschadensumme für Gebäude- und Hausratschaden liegt mittlerweile bei mehr als 2,6 Milliarden Euro. (Quelle GDV).

Der Umgang mit einem Leitungswasserschaden stellt die meisten Versicherungsnehmer häufig vor Herausforderungen, weil viele Betroffene nicht wissen, welche Verfahrensschritte durchzuführen sind. Deshalb wird gerade bei größeren, kostenintensiveren Leitungswasserschäden nach dem Eingang der Schadenmeldung durch den Versicherungsnehmer ein Sachverständiger von dem Versicherungsunternehmen beauftragt, der die Schadenursache und damit die Ersatzpflicht  prüft und das Schadenausmaß ermittelt.

Ermittlung des Schadenausmaßes als Folgeschaden eines Leitungswasserschadens

Als Folge eines Leitungswasserschadens werden üblicherweise Durchfeuchtungen und Material-schädigungen an der Bausubstanz festgestellt. Das bedeutet für die Instandsetzungsarbeiten, dass die durch Feuchtigkeit irreversibel geschädigten Bestandteile, wie z.B. Tapeten, Leichtbauplatten, wasserempfindliche Fußbodenbeläge, Wand- Deckenpaneele o.ä. demontiert und eine Bautrocknung installiert werden sollte.

Der optimale Ablauf einer Leitungswasserschadenbehebung wurde von dem Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) in Zusammenarbeit mit Verbänden der Sanierungsbranche und Sachverständigen erarbeitet und die wesentlichen Punkte als „Richtlinien zur Leitungswasserschadensanierung – VDS 3150) veröffentlicht. (Quelle GDV)

Die Richtlinien zur Leitungswasserschaden-Sanierung geben allgemeine Hinweise, was im Normalfall eines Leitungswasserschadens zu beachten ist und welche prinzipiellen Abläufe einzuhalten sind. Auf technisch anspruchsvolle Schäden und Spezialfälle gehen die Richtlinien nicht ein.

Die Erfahrungen aus der Praxis der Leitungswasserschadensanierung zeigen, dass es gerade die technisch anspruchsvollen Schäden und Spezialfälle sind, bei denen deutliche Sanierungs-Hinweise notwendig wären. Entsprechend sind für die Sachverständigen einschlägige Fachkenntnisse für die jeweiligen Bereiche unerlässlich, um einen Leitungswasserschaden im Sinne des bestehenden Versicherungsvertrages und den allgemeinen Versicherungsbedingungen zu bewerten.

Im Folgenden soll die Problematik von Leitungswasserschäden in Holzhäusern dargestellt werden, weil das Schadensausmaß manchmal aufgrund von fehlenden deutlich sichtbaren Schadensmerkmalen nicht ausreichend bewertet wird und dadurch die Sanierungsempfehlung nicht schadenbedingt erfolgt.

Es kommt nicht selten vor, dass das tatsächliche Schadensausmaß zu einem deutlich späteren Zeitpunkt anhand von völlig anderen Schadensbildern (z.B. Geruchsauffälligkeiten, Befindlichkeitsstörungen etc.) durch die Eigentümer bemerkt wird und eine Zuordnung zu dem Leitungswasserschaden manchmal aufgrund der zeitlichen Verschiebung nicht mehr nachweisbar ist.

Für die Bewertung eines Leitungswasserschadens in einem Holzhaus muss der konstruktive Wand- und Deckenaufbau sowie der Aufbau der Bodenplatte berücksichtigt werden. Im Gegensatz zu einem in Massivbauweise errichteten Gebäude bestehen bei Holzhäusern die Wand- und Deckenkonstruktion aus einer Vielzahl von sehr wasserempfindlichen Baumaterialien wie z.B. Holzfaserplatten, Gipskartonplatten, Mineralfaserdämmung etc., die bei Wasserkontakt meist irreversibel geschädigt werden.

Das bedeutet, dass für eine Bewertung des Schadenausmaßes eine Bauteilöffnung der Wände erforderlich ist, auch dann, wenn visuell keine Schadensmerkmale in Form von Wasserrändern oder Verfärbungen erkennbar sind. Dazu ist in Foto Nr. 2 ein aufgehender Wandbereich einer Innenwand mit erhöhten Feuchtigkeitsmesswerten erkennbar, der keinerlei Verfärbungen o.ä. zeigt. Nach Bauteilöffnung der Wand gemäß Foto Nr. 3 war erkennbar, dass die Wandkonstruktion deutlich nass war und teilweise Schimmelpilzbefall aufwies.

Insbesondere dann, wenn es sich um einen Leitungswasserschaden in einem Holzhaus handelt, der längere Zeit unbemerkt geblieben ist, werden u.U. sehr raumgreifende Demontagearbeiten notwendig, weil die verwendeten Baumaterialien bei Feuchteeinwirkung relativ schnell von Schimmel und Bakterien besiedelt werden können [Leitfaden – Zur Vorbeugung, Erfassung  und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden; Umweltbundesamt 2017].

Dazu ist in Foto Nr. 4 eine Innenwand eines Holzhauses dargestellt, die nach Bauteilöffnung einen massiven Schimmelpilzbefall im Bereich des Wandhohlraumes aufwies.  Das Schadensbild zeigt, dass neben der Demontage der Beplankung und Mineralfaserdämmung auch der aus Massivholz gearbeitet Holzrahmen freigelegt werden musste, um den Schimmelpilzbefall fachgerecht zu entfernen.

Dieser Leitungswasserschaden wurde sehr lange Zeit von den Eigentümern/Bewohnern nicht bemerkt, weil ein Schrank vor dieser Wand stand. Vergleichbare Schäden wie diese werden häufig erst dann von den Bewohnern bemerkt, wenn Mobiliar bewegt wird und/oder Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.

Foto Nr. 4: Innenwand nach Bauteilöffnung 

Die Erfahrung mit Leitungswasserschäden in Holzhäusern zeigt, dass zum einen eine sehr ausführliche und sorgfältige Schadenaufnahme mit Durchführung von Bauteilöffnungen zur Ermittlung des Schadensausmaßes erforderlich ist. Zum anderen sind Demontagearbeiten notwendig, die teilweise bis zur vollständigen Entfernung des Estrichs und teilweise bis zur vollständigen Entfernung der Wandbeplankungen (inkl. Dämmung) führen können.

Ob der Estrich in Teilen erhalten werden kann, sollte im Rahmen der Schadenaufnahme untersucht werden. Gerade dann, wenn der Schadeneintritt des Leitungswasserschadens bereits einige Zeit zurück liegt, sollten Untersuchungen der Estrichdämmschicht in Bezug auf möglichen mikro-biologischen Befall (Schimmelpilz- und Bakterienbefall) durchgeführt werden. In jedem Fall ist eine Estrich-Teildemontage im angrenzenden Bereich der Holzrahmenkonstruktion für die Instand-setzung/Trocknung der Holzrahmenkonstruktion erforderlich, um wegen der Zugänglichkeit eine vollständige fachgerechte Reinigung durchzuführen. Siehe Foto Nr. 5 und Nr. 6.

Für die Instandsetzungsarbeiten ist zu beachten, eine Trocknung der durchfeuchteten Bauteile nur nach Entfernung des Schimmelpilzbefalls auf den Holz-Oberflächen durchzuführen, um eine Verteilung der Sporen über den Luft-Pfad zu vermeiden.

Von einer Bautrocknung der Wandhohlräume oder des Estrichs ohne eine zuvor durchgeführte Bauteilöffnungen mit Untersuchung ist dringend abzuraten. Wie bereits zuvor ausgeführt, gibt es eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass im Wandhohlraum eine Schimmelpilzbelastung vorliegen könnte, die sich auf der raumseitigen Wandoberfläche nicht darstellt. Bei Durchführung einer Estrich-dämmschichttrocknung im Unterdruckverfahren – die nach Stand der Technik üblicherweise durchgeführt wird – würde somit die mit Schimmelpilzsporen belastete Luft aus den Wandhohlräumen in die Estrichdämmschicht transportiert werden und dort eine Sekundärbelastung mit Schimmelpilzsporen verursachen.

Eine fachgerechte Schimmelpilzsanierung vor Beginn einer Trocknung ist deshalb ein sehr wichtiger Aspekt bei der richtigen Reihenfolge der schadenbedingt durchzuführenden Arbeiten.

Holzzerstörende Pilze nach Leitungswasserschäden in Holzhäusern 

Als ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Bewertung von Leitungswasserschäden in Holzhäusern muss die Thematik der holzzerstörenden Pilze genannt werden. Es kommt gerade bei älteren Häusern oder bei länger unbemerkten Leitungswasserschaden gar nicht so selten vor, dass im Zuge von Bauteilöffnungen holzzerstörende Pilze auf Holzoberflächen festgestellt werden.

Diese Thematik bedeutet für den Sanierer und den Sachverständigen eine Differenzierung der schadenbedingten Kosten vornehmen zu müssen, weil Gebäudeversicherer aufgrund einer Leistungsausschlussklausel in den Versicherungsverträgen nicht für „Schwammbefall“ ersatzpflichtig sind. 

In diesem Zusammenhang muss erwähnt werden, dass insbesondere bei unzureichendem bzw. nicht erfolgtem Rückbau von Deckenunterseiten-Verkleidungen nach Eintritt eines Leitungswasserschadens ein hohes Risiko für Wachstum von holzzerstörenden Pilzen besteht. Dazu ist in Foto Nr. 7 die Unterseite einer Geschossdecke mit einem Bewuchs durch einen weißen Porenschwamm dargestellt.

Dieser Schaden ist an der Unterseite der Geschossdecke unterhalb eines Badezimmers eingetreten. Hier war zeitlich zuvor ein Leitungswasserschaden im Badezimmer ermittelt worden und eine Demontage der Decken-Verkleidung (Gips-Karton-Platten), die auf dieser Holzdecke zum Schadenzeitpunkt installiert war, war aus verschiedenen Gründen nicht erfolgt. Nach Aussage des Gebäudeeigentümers soll lediglich eine Bau-Trocknung mittels Kondenstrockner durchgeführt worden sein.

Der Schaden wurde durch den Versicherungsnehmer erst zu einem deutlich späteren Zeitpunkt im Zuge von Renovierungsarbeiten festgestellt, als die Regulierung des Leitungswasserschadens bereits seit längerer Zeit abgeschlossen war.

Diese Schadensituation zeigt verschiedene Aspekte, die zu berücksichtigen sind: Einerseits wäre die Entstehung eines Schwammbefalls möglicherweise vermeidbar gewesen, wenn unmittelbar nach Feststellung der Schadenursache alle notwendigen Demontagearbeiten in Verbindung mit einer Bautrocknung veranlasst worden wären. Das war hier nicht erfolgt.

Andererseits besteht hier auch die Möglichkeit, dass der Schwammbefall aufgrund der im Badezimmer eingetretenen Leckage auf der Holzoberfläche unterhalb der Deckenverkleidung gewachsen war. Häufig werden kleine Leckagen erst deutlich später festgestellt, obwohl diese bereits längere Zeit aufgrund der „verdeckten“ Bauweise entsprechende Durchfeuchtungen verursacht haben.

Die Versicherungsverträge für Gebäudeversicherungen bzw. die den Verträgen zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen sind für diese Fragestellung eindeutig haben einen Ausschluss für die Ersatzpflicht bei „Schwamm“ formuliert. Diese Leistungsausschlussklausel für Schäden durch Schwamm basiert auf einem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2012 (Az.: IV ZR 212/10).

Dieses BGH-Urteil betrifft also die Kosten, die von der Gebäudeversicherung nicht übernommen werden, wenn eine Mitbeteiligung von holzzerstörenden Pilzen (Schwamm) nachgewiesen wurde. Dieser Ausschluss gilt gemäß BGH-Urteil auch dann, wenn der Schwammbefall als direkter Folgeschaden eines ersatzfähigen Leitungswasserschadens eingetreten ist.

In der Regulierungspraxis erfolgt durch den von der Gebäudeversicherung beauftragten Sachverständigen bei der Ermittlung des Schadensausmaßes bezüglich der schadenbedingten Kosten eine Differenzierung. Es werden zum einen alle Kosten ermittelt, die für die Instandsetzung des Folgeschadens des reinen Nässeschadens bzw. Leitungswasserschadens anfallen. Diese Kosten sind üblicherweise durch die Gebäudeversicherung ersatzfähig.

Daneben werden alle Kosten ermittelt, die als Mehrkosten für die „Schwamm-Sanierung nach DIN 68800 – Teil 4“ entstehen. Diese Kosten sind gemäß Versicherungsvertrag bzw. Versicherungs-bedingungen nicht ersatzfähig und müssen von dem Versicherungsnehmer getragen werden.

In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass die Leistungsausschlussklausel nicht für eine Besiedlung der Holzoberflächen mit Schimmel-pilzen als Folgeschaden eines ersatzfähigen Leitungswasserschadens gilt. Die Beseitigung von Schimmelpilzbefall, der als Folgeschaden eines Leitungswassereschadens eingetreten ist, ist üblicherweise ersatzfähig durch die Gebäude-versicherung.

Neben den Schäden, die sich eindeutig differenzieren lassen, gibt es auch eine Vielzahl von Schadenbildern, bei denen die Differenzierung nicht eindeutig möglich ist, wie z.B. die Fotos Nr. 8 und Nr. 9 zeigen. Es ist deshalb zwingend erforderlich, durch Laboruntersuchungen genau zu prüfen, ob es sich um holzzerstörende Pilze handelt und wenn ja, um welche. 

In beiden Schadenfällen war ein ersatzfähiger Leitungswasserschaden die Ursache für die Durchfeuchtungen an einer Holzbalkendecke, die zur Prüfung geöffnet wurde. Für die Differenzierung der schadenbedingten Kosten, ist eine laboranalytische Untersuchung der Pilze unerlässlich und sollte der erste Schritt sein. Nur so kann eine Einschätzung zur Ersatzpflicht des Versicherers bewertet und eine Aussage dahingehend getroffen werden, ob eine Sanierung nach der für holzzerstörende Pilze maßgebliche DIN 68 800 Teil 4 erforderlich ist.

Insbesondere dann, wenn neben einem Pilzbefall durch „holzzerstörende Pilze“ auch eine Besiedlung mit Schimmelpilzen eingetreten ist, muss eine sehr sorgfältige, fallbezogene Differenzierung erfolgen und die schadenbedingten Kosten sind auf dieser Bewertungsebene zu kalkulieren.

 Leitungswasserschäden in Holzhäusern mit Holzschutzmittelbelastung

Viele Holzhäuser, die in dem Zeitraum zwischen 1960 und 1990 erbaut worden sind, weisen bauartbedingt häufig eine Holzschutzmittelbelastung in den Konstruktionshölzern auf. Dabei haben die Eigentümer nicht immer Wissen darüber, ob oder wann eine solche Holzschutzmittelbehandlung durchgeführt wurde.

In diesem Zusammenhang muss u.a. auch die Bauartgruppe der Fertighäuser genannt werden, die häufig schon durch den Hersteller, also werkseitig mit einer Holzschutzmittelbehandlung der Hölzer ausgeliefert wurden.

Aber auch viele andere Holzhäuser aus diesem Zeitraum sind zum Schutz der tragenden Holzkonstruktion mit den damals üblichen Holzschutzmitteln Xylamon oder Xyladecor (etc.) behandelt worden. Diese Holzschutzmittelbehandlung galt damals als Qualitätsmerkmal, war nach dem Stand der Technik durchgeführt und nicht als Mangel anzusehen. 

Viele dieser Gebäude existieren heute noch weisen neben diesen Holzschutzmittelbelastungen häufig auch noch andere Gefahrstoffe (z.B. Asbest) als Altlasten auf. Vor allem, wenn es Eigentümerwechsel gab, sind manchmal nahezu keine Kenntnisse mehr über zeitlich zuvor durchgeführte Holzschutzmittelbehandlungen oder sonstige Gefahrstoffe vorhanden.

Als problematische Holzschutzmittelwirkstoffe sind vor allem die Chlorpestizide zu nennen, wie zum Beispiel Lindan (ɤ-Hexachlorcyclohexan), PCP (Pentachlorphenol), PCB (Polychlorierte Biphenyle), DDT und einige andere. Dabei kommt in Bezug auf Verwendungsumfang und gesundheitliche Nebenwirkungen dem Wirkstoff Pentachlorphenol (PCP) eine besondere Bedeutung zu.

Die wesentlichen Hinweise und Regelungen für eine Sanierung sind in der PCP-Richtlinie für die Bewertung und Sanierung pentachlorphenol-belasteter Baustoffe und Bauteile in Gebäuden – Nordrhein-Westfalen, Oktober 1996, Mbl. MBl. NW 1997 S. 1058 – aufgeführt.

Im Zusammenhang mit Leitungswasserschäden in Holzhäusern, die bauseitig eine PCP-Belastung aufweisen, kann sich manchmal eine sehr unangenehme Geruchsproblematik einstellen. Dieser sehr auffällige, mottenkugelähnliche Geruch nach sog. Chloranisolen kann bei Feuchteeinwirkung an Holzbauteilen entstehen, wenn diese eine Holzschutzmittelbelastung mit den Wirkstoffen Pentachlorphenol bzw. Lindan aufweisen.

Diese Grundbelastung, die Holzhäuser aus dem oben genannten Zeitraum mitbringen können, bedeutet  im Falle eines Leitungswasserschadens eine Herausforderung für alle Beteiligten. Es empfiehlt sich für das Versicherungsunternehmen die Hinzuziehung eines Sachverständigen mit entsprechenden Fachkenntnissen und eines Fachunternehmens für die Sanierung. 

Grundsätzlich sollten nach dem Eintritt eines Leitungswasserschadens alle durchfeuchteten Baustoffe so schnell wie möglich zurückgebaut und eine Trocknung installiert werden. Dabei muss eine mögliche Freisetzung von Gefahrstoffen (Asbest, Holzschutzmittel etc.) mit allen erforderlichen Schutzmaßnahen (nach TRGS – Technische Regeln für Gefahrstoffen) berücksichtigt werden. Es empfiehlt sich, entsprechende Kontrollen durch spezifische Raumluftuntersuchungen durchzuführen. 

Zusammenfassung

Die Betrachtung von Leitungswasserschäden in Holzhäusern gegenüber denen in Massivhäusern zeigt, dass es sicherlich eine grundsätzliche Vergleichbarkeit in der Regulierungspraxis gibt. So ist die Herangehensweise des Regulierers bzw. des Sachverständigen natürlich immer der Vertragsbasis also dem Versicherungsvertrages mit den Versicherungsbedingungen verpflichtet: Es muss zuerst geprüft werden, ob es sich um einen ersatzfähigen Schaden handelt und ob es vertraglich geregelte Ausschlüsse oder Besonderheiten gibt usw.

Für die Ermittlung des Schadensausmaßes und der schadenbedingten Kosten des Folgeschadens gibt es häufig entscheidende Unterschiede zwischen Holzhäusern und Massivhäusern. So können Durchfeuchtungen des Estrichs und der aufgehenden Wände in Massivhäusern meistens anhand von Feuchtigkeitsmessungen und Verfärbungen beurteilt werden. Bauteilöffnungen zur Ermittlung des Schadensausmaßes sind erfahrungsgemäß eher die Ausnahme.

In Holzhäusern kann eine sach- und fachgerechte Beurteilung des Schadensausmaßes häufig nur durch das Anlegen von Bauteilöffnungen erfolgen. So kann eine Gebäudewand, die äußerlich völlig intakt aussieht, aufgrund des konstruktiv vorhandenen Wandhohlraums manchmal innenseitig einen nennenswerten Schimmelpilzbefall aufweisen. Ohne diese Schadendiagnostik besteht ein hohes Risiko für den Versicherungsnehmer, dass die Maßnahmen zur Schadenbehebung u.U. zu einer generellen Verschlechterung des Gebäudezustandes führen können und dieses manchmal erst zu einem deutlich späteren Zeitpunkt bemerkt wird.

Auch für den Gebäudeversicherer kann diese nicht erfolgte Schadendiagnostik ein erhöhtes Risiko bedeuten, das Gebäude weiter zu versichern.

Natürlich gibt es auch ein Risiko für den Versicherungsnehmer, im Fall von Bauteilöffnungen ggfs. auf das Vorhandensein von holzzerstörenden Pilzen zu treffen, für die es in den allgemeinen Versicherungsbedingungen für Gebäudeversicherungen eine Leistungsausschlussklausel auf der Basis eines BGH-Urteils aus dem Jahr 2012 gibt.

Die Erfahrung im Umgang mit Leitungswasserschäden in Holzhäusern zeigt, dass viele Einflussfaktoren (mögliche Gefahrstoffe, Geruchsproblematik, konstruktive Besonderheiten etc.) zu berücksichtigen sind. 

Es empfiehlt sich eine sorgfältige Schadenursachen-Untersuchung sowie eine detaillierte Untersuchung des Schadenausmaßes sowie die Einbeziehung von Fachfirmen und sach- und fachkundigen Sachverständigen.